Buscar casa en EEUU – VI
Muy bien, ya hemos encontrado la casa de nuestros sueños. La hemos inspeccionado, la hemos negociado y hemos repasado la documentación. Todo está en orden. Ahora ha llegado el momento de formalizar la compra venta. Dejar todo firmado, bien atado y sin lugar para las sorpresas. Y alguien tiene que encargarse de que todo llegue a buen término entre las partes, contando incluso con el banco. Es el momento de los Escrow.
Los escrow o las notarías
Un notario público en Estados Unidos es lo mismo que en España, sin embargo, en el asunto inmobiliario no necesariamente sigue el mismo proceso. Por ejemplo, en España, es perfectamente válido comprar una vivienda mediante contrato privado, no hace falta ir al notario. Y la casa es tuya. Ahora bien, si no está registrada a tu nombre en el Registro de la Propiedad, el inmueble corre el riesgo de ser transmitido a tercero o soportar cargas ajenas. El sistema español para esto es muy eficiente, el mecanismo de funcionamiento entre notarías, registro y catastro funciona bastante bien y es difícil que haya errores. Los clientes tienen fácil y público acceso a los datos y gran parte de la gestión la pueden hacer ellos mismos si lo desean.
En Estados Unidos, esto es más complicado. La enorme burocracia, el complejo mecanismo legal y los impagos hacen necesaria la intervención de una figura gestora que se encargue de la transparencia y eficacia del proceso de compra-venta. Estos son los escrows.
Son una mezcla entre Notaría y Gestoría. Se encargan de verificar la identidad de los intervinientes, de la situación legal del inmueble, de su "salud" (la obligación de saneamiento de la cosa vendida), etc. También se encargan de mandar al banco los documentos firmados para que ellos liberen los fondos y de registrar la transacción en los organismos oficiales.
En teoría, los Escrow también asesoran sobre todo el proceso transitorio, pero la realidad es que el día de la firma (closing date) te encuentras un ladrillo de papeles entre los que se encuentran los documentos de la financiación del banco (que previamente éstos les ha mandado para su firma, por eso el banco raramente se persona en la operación), la aceptación de los estatutos de comunidad (si la hay), la firma de la escrow account, el registro en el condado para pagar los impuestos correspondientes, etc. Suele durar cerca de una hora la operación formal en sí, aunque si quieres leerlo todo conforme lo vas firmando, puedes tardar varios días :-)
Una diferencia interesante con respecto a las Notarías españolas es que la firma de la compra venta se puede, y de hecho normalmente es así, realizar sin presencia del vendedor. Esto es así porque el vendedor ya ha autorizado previamente al Escrow a percibir y gestionar los fondos que se manejan en la operación. De este modo, cuando el banco libera los fondos, incluyendo tu entrada inicial (down payment), el Escrow los reparte y, si todo es correcto, lo inscribe en el Registro del condado a tu nombre. Este último proceso, no debe durar más de unas horas (en España, la inscripción en el Registro de la Propiedad puede demorarse semanas). Las llaves del inmueble las recibes una vez ya inscrito el inmueble a tu nombre.
No hay que confundir el Escrow con las llamadas escrow account, que son cuentas corrientes que te abre opcionalmente el banco que te concede la hipoteca y cuya función es la de ir, mes a mes, recaudándote una cantidad de dinero que irá destinada a pagar las property taxes, más conocida en España como el IBI así como el seguro obligatorio de la casa. Este dinero de más que se paga aparte de la cuota de la hipoteca se llama escrow payment. Buen sistema este de asegurarse que la casa, la hipotecada, no va a ser embargada por el Ayuntamiento por impago de impuestos.
Más información:
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Qué curioso. Si meterse en una casa aquí en España ya es peliagudo, compruebo que en USA lo es casi más. Grandísima guía para comprarse una casa en USA. Muchas gracias :)
Y yo me quejo de las agencias inmobiliarias en el Reino Unido…
Muchas gracias por esta guía tan completa y necesaria. Sin embargo hecho en falta un punto que trate en exclusiva los impuestos totales (desde el equivalente al IBI hasta seguros obligatorios) con cifras concretas (aunque sean aproximadas y las des en rangos). Por ejemlo, una casa de unos 50 kilos de pesetas viene a pagar sólo de IBI 1 kilo de pesetas al año (al menos en Atlanta). El dato me parece impresionante, y creo que sería neceario explicarlo detalladamente para que luego la gente no se lleve verdaderos disgustos. Comprar al fin y al cabo no parece muy difícil, lo difícil es luego pagar todos los impuestos. Hay algún modo de evitar esos impuestos? Recuerdo que en UK los estudiantes no pagan council tax. Hay algún truco parecido en EEUU? Verdaderamente creo que todos agradeceríamos una explicación detallada de todos los impuestos y gastos involucrados en la compra (y venta) de una casa. Quizás los impuestos tan altos son la mayor vacuna contra la inversión especulativa que ha arrasado España, pues a ver quién va a estar pagando 1 kilo al año sólo de impuestos por tener una casa.
Muchas gracias por la ayuda.
Para que luego hablen de hipotecas Ninja y subidas de tipo, esas cargas del IBI y seguros son feudales. Un familiar es propietario de un condominio en Miami Beach que alquila por 1200$ y le produce unas perdidas de 200$, entre IBI, seguro y comunidad.
Efectivamente, por eso es necesario estar muy atento al mercado, sobre todo para protestar los impuestos… porque los condados son muy listos, como todos los funcionarios burocratas… siempre valoran al maximo y no al precio real… ellos dicen que tu casa vale 200k y quieren que pagues impuestos por ello, aunque el valor de mercado sea 175k.
A nosotros este año nos han bajado el valor catastral… se nota para librarse de todas las protestas que iban a tener.
Que yo sepa es imposible librarse de los impuestos a la propiedad, aunque los jubilados pagan uno reducido.
Hipotecas ninja en España…
LA EUROZONA ACUERDA EN PARÍS
IMPRIMIR TODOS LOS EUROS NECESARIOS.
Rafael del Barco Carreras
20-10-08. El Congreso de los Diputados, sin oposición, planes, y con el control del Banco de España (inspector de los desmandados bancos y cajas, y perfecto conocedor de su mecánica por la Central de Riesgos), ratifica los dos decretos anticrisis del Consejo de Ministros. La gran salvación de todas las crisis se le negaba a Zapatero, y la solución se dio por si sola ante dos solapadas realidades; la crisis de los dueños mayoritarios de la máquina de imprimir billetes, y deberles tanto dinero que si no se emitían inundando el Sistema Financiero Español no cobraban. Así de sencillo. Francia y Alemania, además del problema provocado desde América arrastrando en dominó a toda la banca mundial, debían tragarse el sapo español. Solucionar el problema principal conllevaba la solución del secundario. Ya no valían créditos más caros al Estado Español avalando cualquier operación de sus bancos y cajas, debían incluir España en el reparto de directamente billetes. Si en EEUU detenían el descalabro con 700.000 millones de dólares, en Europa lo cifran en 2 billones de euros. Tres veces más. En pura demagogia se podría afirmar que los americanos se cobraban el Plan Marshall bombardeando la banca europea con papelitos falsos.
Los europeos, por ambición, metieron sus euros y créditos en la burbuja financiero-inmobiliaria española, atraídos por el espejismo de las vacaciones y las bellas casitas vendidas a sus jubilados. Hitler quería España para granero, huerta y vacaciones, y sin tiros la conquistaron, ignorantes de la habilidad que para el tocomocho tenemos los mediterráneos. De que las casitas eran más caras que las de la Costa Azul, peor calidad, un nido de estafas, y sus vacaciones una orgía de alcohol, drogas y prostitutas ya hacía tiempo que tomaron conciencia. También se apercibieron de la “basura” en las hipotecas garantía de los créditos a las instituciones bancarias españolas, por lo que el BCE rechazó esa garantía. Las “subprime” españolas descubiertas ya antes del crak americano. Las “ninja” americanas una broma con las de la costa española. Aquí se vendían pisos desde a insolventes a inexistentes, y se fabricaban operaciones crediticias de pura estafa para recolocarse a las instituciones financieras europeas. Una verdadera e inmensa Estafa Piramidal fabricada por cajas y bancos, que además de “invertir” el dinero de sus ahorradores se sobrepasaron en un 20%, endeudándose con el exterior.
En mis tiempos de bancario a endosar a los bancos efectos sin valor se le llamaba “colocar pelotas”, “letras de colusión”, sin operación comercial que las respaldara. Se giraban a 90 días y en el mejor de los casos se pagaban renovándose hasta el infinito, de lo contrario, estafa y “quiebra”. Los activos de los bancos a reventar de “pelotas”, causa de la debacle bancaria tras la muerte de Franco, solucionada con más billetaje, fusiones e inflación.
Es probable que la total cifra española alcance en los próximos tres años más del 30% de euros a emitir, con representar un 14% de la población de la Eurozona y un optimista 11% de su PIB, sumados construcción y turismo, sin incluir drogas y prostitución, girando actualmente en negro este sector más que el primer y segundo de los industriales, construcción y automóviles, y generando en valor añadido y liquidez mucho más que cualquier otra actividad económica. Los técnicos aseguran que España necesitará los próximos tres años unos 150.000 millones de euros anuales, solo para pagar su deuda externa. Cantidad que de inicio se propone para el “arranque”, para que el Sistema Español no se hunda, y las ventanillas sigan suministrando dinero. Pero si el español de a pie (con algo de posibles) duda de su Sistema Financiero acumulando euros o comprando oro, y los más pudientes, o los restos del quebrado sector de los financieros-inmobiliarios, que han acumulado dinero negro a patadas (del que se benefician los bufetes especializados), piensan en paraísos fiscales, se necesitarán cifras de puro vértigo. Un sistema crediticio en expansión, la burbuja financiera, crea con los billetes circulando, diez veces su valor en saldos pasivos y activos, dinero que los bancos deben por sus cuentas corrientes u otras fórmulas de captación y que le deben sus acreedores o invertido en negocios. Es decir, siendo moderados, con 10 unidades-billetes circulando se crean cien, disponibles en cuentas, por lo que un pánico obliga a emitir el resto, los 90. La creación de Dinero Bancario. Total, el Corralito Argentino, y además la quiebra del Sistema porque los “activos”, en teoría garantizando los créditos a precio expansivo, apenas tienen valor en recesión. El proceso alcanza el paroxismo en plena Globalización, con deudas internacionales multiplicando esa sencilla relación en un supuesto mercado cerrado más o menos autárquico. Solo España, necesitaría en plena estampida, casi los 2 BILLONES DE EUROS que se calculan para TODA LA EUROZONA. La solución, imprimir billetes, no funcionaría ni instalando una impresora en cada red de ventanillas y cajeros.
Un pequeño detalle, la Presidenta del TSJC, advierte que la avalancha de asuntos mercantiles y administrativos (de los que surgirán penales) amenaza con colapsar los juzgados de Barcelona. Yo le contestaría, que no se preocupe, que de siempre los juzgados han estado colapsados a beneplácito y ganancia de los grandes bufetes que a voluntad juegan con ese colapso acortando y alargando los sumarios. Los grandes casos de la época del “pelotazo” (un entrenamiento de lo actual) de los 80 aun colean, ver http://www.lagrancorrupcion.com. Una pieza indispensable en toda corrupta crisis, la corrupción judicial, parte de su desarrollo e indispensable soporte ulterior para los poderosos. Su presidente de la Audiencia, José Luis Barrera Cogollos tiene amplia experiencia, iniciada en el Caso Consorcio de 1980-3. Presidenta y Presidente saben y palpan ya lo que se le viene encima a Barcelona, en definitiva un gran negocio para el sector de la abogacía. La ciudad con más licenciados en Derecho o abogados por m2 y habitante de Europa, unos 20.000. En solo una semana me comunican de viejos amigos, ex amigos y ex socios, varias “suspensiones de pagos”, quiebras, ahora “concurso de acreedores”, por cifras modestas, de 3 a 60 millones de euros. Una suerte que la “corrupción” acabara conmigo librándome en la actualidad de esos problemas, y si me caen varias denuncias falsas, como después de escribir mi primer libro en 1994, la ineficacia judicial espero vaya a mi favor y no eleven esas denuncias del final de los grandes montones al principio.
Resumiendo, si la única solución a la Crisis, negada por Zapatero y sus comparsas, era emitir billetes e inyectarlos sin freno a un corrupto sector financiero, una vez solucionado el escollo de no tener a su disposición la máquina, se avecina, además del descalabro empresarial de la construcción, una más que galopante inflación y presión impositiva a través de la generalizada subida de precios que quien viva de un sueldo o de una triste pensión dispondrá a cada año que pase de menos de lo indispensable… y esos representan el 80% de la población. LOS VOTANTES.
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