Muy bien, ya hemos encontrado la casa de nuestros sueños. La hemos inspeccionado, la hemos negociado y hemos repasado la documentación. Todo está en orden. Ahora ha llegado el momento de formalizar la compra venta. Dejar todo firmado, bien atado y sin lugar para las sorpresas. Y alguien tiene que encargarse de que todo llegue a buen término entre las partes, contando incluso con el banco. Es el momento de los Escrow.

Los escrow o las notarías

Un notario público en Estados Unidos es lo mismo que en España, sin embargo, en el asunto inmobiliario no necesariamente sigue el mismo proceso. Por ejemplo, en España, es perfectamente válido comprar una vivienda mediante contrato privado, no hace falta ir al notario. Y la casa es tuya. Ahora bien, si no está registrada a tu nombre en el Registro de la Propiedad, el inmueble corre el riesgo de ser transmitido a tercero o soportar cargas ajenas. El sistema español para esto es muy eficiente, el mecanismo de funcionamiento entre notarías, registro y catastro funciona bastante bien y es difícil que haya errores. Los clientes tienen fácil y público acceso a los datos y gran parte de la gestión la pueden hacer ellos mismos si lo desean.

En Estados Unidos, esto es más complicado. La enorme burocracia, el complejo mecanismo legal y los impagos hacen necesaria la intervención de una figura gestora que se encargue de la transparencia y eficacia del proceso de compra-venta. Estos son los escrows.

Son una mezcla entre Notaría y Gestoría. Se encargan de verificar la identidad de los intervinientes, de la situación legal del inmueble, de su “salud” (la obligación de saneamiento de la cosa vendida), etc. También se encargan de mandar al banco los documentos firmados para que ellos liberen los fondos y de registrar la transacción en los organismos oficiales.

En teoría, los Escrow también asesoran sobre todo el proceso transitorio, pero la realidad es que el día de la firma (closing date) te encuentras un ladrillo de papeles entre los que se encuentran los documentos de la financiación del banco (que previamente éstos les ha mandado para su firma, por eso el banco raramente se persona en la operación), la aceptación de los estatutos de comunidad (si la hay), la firma de la escrow account, el registro en el condado para pagar los impuestos correspondientes, etc. Suele durar cerca de una hora la operación formal en sí, aunque si quieres leerlo todo conforme lo vas firmando, puedes tardar varios días

Una diferencia interesante con respecto a las Notarías españolas es que la firma de la compra venta se puede, y de hecho normalmente es así, realizar sin presencia del vendedor. Esto es así porque el vendedor ya ha autorizado previamente al Escrow a percibir y gestionar los fondos que se manejan en la operación. De este modo, cuando el banco libera los fondos, incluyendo tu entrada inicial (down payment), el Escrow los reparte y, si todo es correcto, lo inscribe en el Registro del condado a tu nombre. Este último proceso, no debe durar más de unas horas (en España, la inscripción en el Registro de la Propiedad puede demorarse semanas). Las llaves del inmueble las recibes una vez ya inscrito el inmueble a tu nombre.

No hay que confundir el Escrow con las llamadas escrow account, que son cuentas corrientes que te abre opcionalmente el banco que te concede la hipoteca y cuya función es la de ir, mes a mes, recaudándote una cantidad de dinero que irá destinada a pagar las city taxes, más conocida en España como el IBI así como el seguro obligatorio de la casa. Este dinero de más que se paga aparte de la cuota de la hipoteca se llama escrow payment. Buen sistema este de asegurarse que la casa, la hipotecada, no va a ser embargada por el Ayuntamiento por impago de impuestos.

Más información:

Buscador de Escrow

Saber más sobre Real Estate en EEUU

Qué son los escrow agents, por About.com

Regulación de los Escrow Agents en Washington State

Un vistazo a la industria del Real Estate

En la próxima entrega, en “Buscar casa en EEUU - VII” hablaremos de los bancos y las hipotecas en Estados Unidos…

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