Como lo más probable es que no tengas todo el dinero para comprarte una casa, deberás buscarte una hipoteca. Lo suyo es que ya hayas hablado con el banco antes de aventurarte a ver casas, como aconsejé aquí.

Prequalification y preapproval

Cuando vas por primera vez al banco, lo que buscas es un estudio previo por parte del ellos para ver qué cantidad, más o menos, podrías gastarte en la compra de la casa. Esto es lo que se llama obtener una prequalification. Si tienes cuenta en el banco o te conocen, es probable que te ahorres el siguiente paso, que es obtener el preapproval. Este paso consiste en tu aportación de documentación sobre tus ingresos, informe de tu historial de crédito (credit report), también deberás comunicar la cantidad de entrada que tienes preparada (down payment) y aportar demás garantías. El banco estudiará esta información y te dará un documento, el preapproval, donde te informarán del crédito máximo que están dispuestos a concederte. Esa carta o documento es muy importante, pues cuando negocies con un propietario será garantía de que lo haces en serio.

Una vez obtenido el preapproval, sólo queda esperar a encontrar la casa de tus sueños, o al menos una parecida :-) El proceso seguiría del siguiente modo: tras realizar la oferta (earnest money) y negociar lo que se tercie, se produce la aceptación por parte del propietario, esto es lo que se llama la mutual aceptance. Es en este momento cuando los plazos corren, tal y como expliqué aquí. Es cuando el documento ya firmado por comprador y vendedor se lleva al banco (o se lo manda el agente) y se inicia el proceso financiero. El banco aquí se toma su tiempo, como un mes, ya sabemos que los cauces se remansan aquí, especialmente si hay burocracia y éste es el país de la burocracia.

¡Me lío con tantos tipos de hipotecas!

El mercado hipotecario en Estados Unidos es tremendamente variopinto por los múltiples tipos de hipotecas que hay, prácticamente encuentras de todo, hasta hipotecas específicas para veteranos de guerra. Sin embargo, casi todas las soluciones encuentran su equivalente en España, por lo que no me voy a extender en este rollo. Básicamente, donde me quiero centrar es en dos tipos de hipotecas, a la postre, las de siempre: interés variable o fijo.

Las primeras, también conocidas como ARM (Adjustable-rate mortgages), pueden ajustar el tipo mensualmente, semestralmente, anualmente o tener un periodo inicial fijo para luego variar según el mercado financiero. SON MUY PELIGROSAS. Son las que han generado en gran parte la crisis hipotecaria norteamericana de finales de 2007, pues al fluctuar tanto los tipos de interés en EEUU unido a que el consumidor medio americano se hipoteca hasta las cejas, genera unos impagos que desequilibran el mercado. Sólo serían interesantes si piensas vender a muy corto plazo, eligiendo una del tipo fijo inicial y posterior variable.

Las segundas, de interés fijo (Fixed-Rate Mortgage Types), lo son durante todo el periodo de la vigencia de la hipoteca. Apenas son un poco más caras que las de tipo variable, pero la seguridad que aportan es considerable. Las hay desde 10 hasta 50 años, aunque el plazo ideal es de 15 para tener un balance intereses pagados / rendimiento razonable, todo depende de tu estilo de vida: los hay que prefieren pagar un poco más mensualmente, pero quitarse la hipoteca en menos tiempo y habiendo pagado menos monto final. Otros, prefieren ir más relajados en las cuotas mensuales, con la flexibilidad de siempre poder negociar el plazo de pago a la baja sin importarles que el monto final sea bastante más alto. A gusto del consumidor, en cualquier caso, ya saben que al final, la banca siempre gana :-)

Los tipos de interés varían mucho

Si optas por estas últimas, al menos es mi recomendación, debes tener en cuenta una cosa muy importante. Cuando realices el estudio de cuánta hipoteca puedo pagar y por tanto qué presupuesto voy a destinar, el banco te dará, junto al preapproval, una hoja con los tipos de interés de ese preciso momento y tu cuota resultante. OJO. Los tipos de interés cambian mucho y muy rápidamente en Estados Unidos, como dije anteriormente. Podrías llevarte la sorpresa de que pienses en una cuota X cuando buscas casa y, tras encontrarla, veas que los tipos están más altos ahora, con lo que tendrías que pagar más cuota.

Entonces, ¿puedo fijar la cuota antes de encontrar casa? La respuesta es NO. Pero existe una solución, tienes un plazo hasta un poco antes de la fecha tope de firma de escrituras (closing date) para cerrar o fijar el tipo de interés según el mercado de ese día. Comoquiera que no hay sitio donde consultar la fluctuación de los tipos en tiempo real, debes llamar a tu banco diariamente a ver "a cómo está el pescado hoy" o darle instrucciones para que fijen el tipo cuando estén en el mercado a una cifra de X% que a ti te convenga. Este sistema es muy lamentable, genera canas a ritmo trepidante y no es apto para cardiópatas.

Aquí aporto un gráfico de la evolución de los tipos de interés en las hipotecas fijas a 30 años (es una media de todos los estados). Es fácil ver cómo ha ido bajando desde los años 80 hasta niveles mínimos en 2005, fecha en la que muchos se embarcaron en la compra de hipotecas a tipo variable y a precios muy caros de vivienda. En un mercado donde se vende poco, los precios bajan, las hipotecas suben y no hay americano medio que lo soporte.

Compra de puntos de interés

Algo totalmente novedoso, al menos para mí, es lo de la "compra de puntos de interés" ¿Qué es esto? Cuando ya has fijado el tipo "a la fecha de hoy" te reúnes con el banco y tienes varias opciones:

• - Negociar el tipo de interés a la baja, comprando “puntos de interés”.
• - Negociar el tipo de interés al alza, pagándote el banco una cantidad tabulada en metálico.

Ilustrémoslo con la simulación de una hipoteca de 261.900 dólares:

Esto quiere decir que el tipo de interés, en el momento de emitir este documento, estaría entre el 6,500% y el 6,625% (en amarillo). Tenemos la opción de fijar, según esta tabla, el tipo que nosotros queramos. Por ejemplo, si queremos fijar el tipo al 6,500%, lo que hacemos es “comprar” 0,033 puntos de interés, osea, pagamos

0,033% X 261.900 = $86,43

Resumiendo, si pagamos 86,43 dólares, fijamos y cerramos el tipo de interés de nuestra hipoteca al 6,5% para los 30 años, sabiendo que la cuota será de $1.655,39 durante toda la hipoteca. Y así podríamos hacer si queremos un tipo aún más bajo.

Si por el contrario, vamos apurados de dinero, tenemos la opción de que el banco nos dé algo por contratar la hipoteca, lo que no deja de ser surrealista, pero así es. Por ejemplo, si queremos contratar el 7,000% y fijar una cuota de $1.742,42  el banco nos adelantará:

1,792% X 261.900 = $4.693,25

lo cual puede venir muy bien si necesitas cash a muy corto plazo, aunque la cuota mensual te saldrá más alta, claro.

Más información:

• Getting to the heart of the home financing, en About.com (en inglés)
• QuickenLoans.com
• Hipotecas del Bank of America
• Freecreditreport.com (historial de crédito)
• Equifax (historial de crédito)

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